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3月13日，港股上市房企碧桂园（02007.HK）发布业绩预告称，预期截至2022年12月31日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

(资料图)

碧桂园表示，净利润数据下行主要有三方面的原因：受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；受美元升值影响，公司在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负，但公司核心净利润保持正向。公司董事会认为，上述盈利的影响因素多为非现金性质。董事会对公司未来的发展充满信心。

最近两年里，受到新冠疫情反复、宏观经济环境、房地产行业政策调控等多重超预期因素影响下，房地产行业陷入极端困境，房企暴雷从2021年个别案例演变到2022年的大面积爆发，据不完全统计，截至2022年末累计暴雷房企超过30家，部分房企还被债权人提起清盘呈请，民营房企信用风险持续暴露。另外，还有一大批房地产企业走向破产，媒体统计2022年全国有308家房企通过人民法院网发布了相关破产文书。

过去一年里，房企总体利润大幅下滑，亏损规模同比大幅增加。截至3月8日73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，按照预告利润下限计算，总亏损将超过1700亿元。34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2000年归股净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括华侨城、首开股份、美好置业、北辰实业、华远地产、格力地产等知名房企；39家民营企业中有25家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比超过64%。43家预告亏损企业中，预计最大亏损在100亿及以上的有7家企业，其中蓝光发展预计亏损219亿元，荣盛发展预计最大亏损约250亿元。

业内人士分析认为，项目销售不畅、项目交付进度慢、房价整体下行、房企以价换量等因素都会导致结转利润减少。作为龙头房企，碧桂园也不可避免地受到市场下行的冲击影响，但在本轮下行周期以现金流为核心管理目标，努力保证有充足的资源推动房屋的完美交付以及各项债务的如期兑付。全年公司财务水平和运营状况良好，年内到期公司债券均如期偿付，维持了良好的信用记录，且融资渠道保持畅通，总体依然稳健。

第三方机构统计显示，2022年百强房企销售总额约7.6万亿元，同比下降41.3%。碧桂园2022年累计实现权益合同销售金额3574.7亿元；权益合同销售建筑面积4451万平方米，在行业内继续保持领先，同比下滑幅度优于行业整体表现。此外，2022年集团及其联营合营公司合计交付近70万套房屋，交付量居行业榜首且远超同行，展现了示范性民营房企的规模实力与韧性。

去年11月以来，宏观政策多箭齐发，给予优质民营房企提供了较大的融资支持，碧桂园已获得工商银行等银行逾3000亿元意向性综合授信支持。今年1月，碧桂园再获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资支持，并获批储架式注册发行200亿元中期票据。

去年底中央经济工作会议提出要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹也表示，要抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企合理融资、改善负债情况。

今年以来，随着超过30个地级市陆续下调首套房贷利率下限，房地产市场环境已有所转机。中指研究院监测数据显示，2023年头两个月 TOP100房企销售总额降幅同比已大幅收窄，其中2月份TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，房地产市场回暖苗头初现。碧桂园前2月权益合同销售额248.5亿元，继续位居行业前列，2月权益销售额环比呈现稳步增长态势。

摩根大通分析认为，尽管盈利警告可能会暂时影响情绪，但这实际上可能是坏消息出清，预计地产行业会逐渐恢复。除了央企、国企，经历过严寒考验的优质民营房企也将迎来更广阔的发展前景。

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