目前美国东南部地区房价上升10%,是全美最强的市场,西部地区房价下降2%,是全美最弱的市场。
刚刚过去的3月,是美国传统春季购房潮的开始,美国房地产市场经历了过去三年的狂飙,今年市场究竟还热不热?
(资料图片)
最新的一系列数据显示,在美国30年房贷利率从7%降到了6.28%的情况下,今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右,其主要原因在供给端:目前美国房地产市场新挂牌量同比下降20%,总存量仅为疫情前2019年3月的一半。
同时,标普凯斯-席勒指数近期追踪的美国房价在1月份继续降温(注:这个数据有滞后性,现在就刚出到1月),经季节性调整后比去年12月份下降了0.2%,比去年同期上涨了3.8%——这是自2019年12月以来的最小涨幅。
但细分之下可以看到并非如此,实际上,美国楼市呈“东升西降”的两极格局。美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,目前美国东南部地区房价上升10%,是全美最强的市场,西部地区房价下降2%,是全美最弱的市场。
他表示:“市场预期美联储将在2023年年中停止升息,并在2024年开启降息周期,届时房贷利率将大幅下降,美国房产市场将恢复快速增长,增长幅度将重新回到10%以上。”
传统旺季但缺房
根据Realtor.com的最新追踪数据,全美3月份新上市住宅量同期下降20%,而总存量仅为疫情前一半。
同时,根据抵押贷款机构房地美(Freddie)数据,30年期固定抵押贷款的平均利率连续三周下降,目前已降至6.28%,虽然比起最低点仍然高了近一倍,但是比起几个月前7.8%的高点,这令潜在购房者敢于出手了。
从2022年12月和2023年1月开始,该抵押贷款平均利率就开始出现回落,而根据美国全国房产经纪人协会(NAR)的数据,实际反映去年12月和今年1月签约状况的今年2月现房成交量,已经上涨14.5%。
与此同时,由于供给端缺房,今年3月房贷申请量仍比去年同期低35%左右。
“目前美国的房产库存量是3个月的销售量左右,远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。低库存量对房价起到了有力的支撑作用。美国房产市场供不应求的局面并没有改变,长期而言房价上涨的趋势也没有改变。”陈跃武对第一财经记者表示。
通常,在一个平衡的市场,大约需要有6个月的房屋供应量才能维持价格稳定。
“从上个世纪80年代开始,美国新房建成量每年平均是100万套独栋房,并在2006年高峰时达到160万套/年,2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘,随后新房建成量悬崖式下跌,跌到40多万套,一年跌了70%,随后就在40万~60万套之间徘徊。”陈跃武说,“近三四年,美国新房建成量缓慢回升,在疫情前的2019年再次回到160万套/年,但同时,从上个世纪80年代至今,美国人口增加了近60%,达到3.3亿人左右,原本房产需求量相应也应增加60%,才能达到供需平衡,但在过去十几年中,美国新房建成量较低,对房地产市场的供给端造成非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上的。”
他表示,如果要超过这个供给平衡点,大概还需要三五年时间,换而言之,如果要形成一个泡沫,就需超额供给,但现在这种局面没有出现,实际上根据美方数据,2011年到疫情前的2018年,房产供给量已经下跌将近50%,疫情后,从2019年到2020年,房产供给量又同比下跌34%,所以库存已经低到无可附加的程度,供给量只能满足2.5~2.6个月的销售,出现了严重的供给不足。
美国楼市“东升西降”两极格局
美国楼市呈“东升西降”的两极格局,且一些城市的房价变化比其他城市更为剧烈。
标普凯斯-席勒指数追踪的20个单独的大都市地区中,有4个地区的房价低于一年前。其中,西海岸房价持续疲软,圣迭戈和波特兰也加入了旧金山和西雅图的年度负增长领域。
同期看,迈阿密、佛罗里达州坦帕和亚特兰大的房价上涨最高,分别上涨了13.8%、10.5%和8.4%。
贷款服务机构黑骑士(Black Knight)近期发布的一份报告也显示,1月美国房屋价格在美国中西部和东北部地区增长,而在奥斯汀、旧金山和西雅图等中西部市场下降。根据全美房地产经纪人协会的数据,2月份现有房屋的中位数为36.3万美元左右。
“展望2023年,Zillow估计,2022年11月份到2023年11月份,美国平均地产价格将小幅下跌1.1%。我们认同Zillow的预估。”陈跃武对第一财经记者表示,“我们预测北卡罗来纳州、亚特兰大和达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约0至5%左右。而西部的旧金山、西雅图、圣迭戈等地区的房价在2023年将继续下跌。”
不过他也认为,随着美国通胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退,美联储将停止升息,转而开始降息,刺激经济复苏。“近期的美国银行危机将加速这一进程。”他表示。
去年3月以来,美联储已连续加息9次,累计加息幅度达475个基点。最近一次加息为上月22日,美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%至5%,为2007年9月以来最高水平。
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