上海新天地，这个享誉全球的上海城市地标，在建成20余年后，首次启动南扩。黄浦区 “建国东路69、 70 街坊历史风貌保护与城市更新项目”的焕新改造，正是 新天地南扩的 首期项目。 一个更大更新的“大新天地”呼之欲出。

这不是对上海新天地简单的延伸拓展。“操盘者”中海地产对这个位于上海市中心黄金地段的项目寄予厚望：文化留存和记忆延续是必须的，更重要的是，站在这个项目上，可以看到过去与现在的碰撞融合，先锋文化潮流的延续与迭代，以及从繁华到休闲安静的商业生态。

(资料图)

中海是懂城市更新的。早在30年前的1992年，中海在上海开始的第一个项目海华花园就是旧城改造项目。从这个角度来说，中海也是懂上海的。

1992年，上海的GDP总值是1100亿元。2022年，上海的GDP总值已经超过4.32万亿元。三十年，四十倍的增长。中海不仅是上海这三十年来快速发展成长的见证者，更是积极主动的参与者。

现在，中海在上海投资建设的地产项目已达31个，共完成了750万平方米的发展面积，服务于10万业主，累计投资总额超过1000亿港元。三十年间，中海城市更新的步伐也遍布全国，承担了北京、上海、济南、深圳等数十个项目的城市更新与运营。

尤其在上海，从海华花园到真如红旗村，再到现在的建国东路项目， 中海的每一个城市更新项目，都用自己的实践经验和对城市肌理的深入思考，促进了经济发展，改善了人居环境，也提升了城市可持续发展空间 。

中海在上海的城市更新历经三代更迭，一直致力于实现上海的城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护 。

如果说海华花园的成功实践探索出了一条解决城市更新资金来源之路，并由此拉开了全国大规模旧城改造的序幕，那么，历经三十年的实践， 中海在城市更新的质量把控、产业资源整合、资本运作、稳健发展等方面都积累了丰富的经验，具备了解决现阶段城市更新改造难题的综合能力 。

可以看出， 中海在城市更新领域已经形成了独具特色的产业逻辑思考，并在此基础上建立了一套完整的城市更新解决方案，同时确立了其在城市更新领域的领先优势 。

当时间的脚步走到2023年5月9日，中海发展史上投资规模最大项目——上海建国东路69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目揭开面纱。这个中海第三代城市更新的代表项目，总投资近380亿元，不仅让市场充满好奇和期待，也让中海既兴奋，又谨慎。

2020年7月，上海黄浦区政府与中海签订合作协议，把建国东路69、70街坊历史风貌保护及城市更新项目交到中海手里。黄浦区是上海绝对的市中心区域，上海新天地、人民广场、淮海中路等上海的知名地标或商业街都汇集于此。

建国东路历史风貌保护及城市更新项目又位于黄浦区的核心区域，也是近年来上海中心城区少有的超大体量旧改项目。这个项目不仅对上海意义重大， 对中海来说，这也是公司发展史上投资规模最大、市场价值最高、民生意义最为重大的项目 。

中海对建国东路项目是有责任感的。在上海，黄浦区的“每栋楼都有很多的故事和历史”。自2020年签约以来，中海联合城市规划、文保风貌等众多专家学者，反复研讨方案，组织多次实地走访，持续快速推进项目发展。在充分调研地块的基础上，最终提出“以传承开启新的传承”的更新理念。

中海面临的第一个问题就是：如何保护项目地块里的历史风貌？这其中，最重要的一个难题是，建国东路70街坊历史风貌保护及城市更新项目有3处文物保护点：鸿宁里、鹤鸣里及顺鑫里，怎么才能做到既保护好这些百年建筑，又能让人们走进这些百年建筑，与它们近距离地进行跨越百年的对话与互动？

中海将通过平移、修缮等方式，对这3幢百年建筑进行保留更新。未来这3幢百年建筑将迁移到地块北侧，与3幢新建商业建筑共同构筑起一个新与旧、历史与现代碰撞融合的商业体系。

中海建国东路项目70街坊的案名“顺昌玖里”和69街坊的案名“恒昌玖里”都源自两个地块的中轴道百年老街“顺昌路”和项目保留的历史建筑“恒昌里”，这也是中海对文脉与城脉传承的背后用意。 未来，当人们来到这里，看着“顺昌玖里”和“恒昌玖里”，或许会有“站在当下回望历史”的恍惚 。

顺昌路是顺昌玖里和恒昌玖里的中轴道，迄今已有120余年的历史，过去是上海著名的“菜市路”。为了还原顺昌路“原汁原味”的烟火气，中海遍查百年前的设计图纸，依照百年前的样式，对建筑立面进行了还原。 未来，百年顺昌路将继续作为商业街存在 。

街口保留了顺昌路存在百年的切角设计，将更多的空间让给路人，以一种开放欢迎的姿态，延续上海城市的烟火气。

这里不仅有浓郁的烟火气，也是中国“新兴艺术策源地”。中国近现代第一所专业的高等艺术学校上海美术专科学校旧址就坐落于此。康有为、胡适、章士钊、徐志摩等名家大师都在这里教过书，木心、李可染等艺文巨人都是从这里走向世界。

所以，这里也自带先锋潮流气质。烟火气与先锋气质如何进行混搭？

中海给出的答案是，让充满历史印迹的顺昌路，重新回到上海的都市生活，成为一条与“主街”相对的“后街”，一条毗邻大型商圈的支路，一个以特色商品和品牌为引领，集聚餐饮、零售及休闲娱乐服务等业态的特色商业街区。

“烟火气”首先是人。当城市升级，人群变迁，在新的时空架构中，居住在上海市中心的高端人群，需要的是又一个有着浓厚旅游目的地和网红打卡地色彩的新天地？还是一个有着安静氛围的消费场景和近在咫尺的社交场所？

在中海看来，与主街上满足最大多数人群的普遍性需求的标准化商业区不同， “后街”在意的是差异化、个性化，甚至是激进的潮流尖端，这里是上海市中心闹中取静的、可漫步的街区 。

所以，顺昌玖里和恒昌玖里，并不是上海新天地向南的简单延伸，而是与上海新天地，甚至淮海路中心商业区共同构成上海市中心完整商业生态系统的“后街”。

恒昌玖里沿黄陂南路由不同的建筑组团，形成丰富且连续的建筑立面，是珍贵的历史文化遗产。 中海将用“留皮换胆”的技法，将建筑外立面的形式、材料、特色装饰完整保存 。

这些沿街建筑将保留上世纪20-30年代上海典型Art-deco建筑风格，外立面沿用泰山砖拼出的菱形装饰，建筑二层还是出挑实体阳台，阳台立面保留简洁几何装饰、镂空釉面花砖，三层窗下墙的几何闪电图案装饰、窗间墙上部的镂空釉面花砖装饰，都会完整再现。

老建筑的“段落”被融入现代化的城市环境，海派风貌的建筑立面得以永续。这就是中海对城市文明焕新的深刻理解与现实表达。

未来，顺昌玖里、恒昌玖里与上海新天地连接，将形成上海市中心更大片区、更富变化的、可阅读的城市街区。

黄浦区地处上海最核心区域，被称为上海的“心脏、窗口和名片”。尽管是上海面积最小的城区，黄浦区却承担着全上海一半的旧改体量。区位优势、资源禀赋、历史使命以及后天的努力等，决定着黄浦区可以成为上海内核，引领上海的能级与密度进一步提升。

黄浦区的区域经济密度为125.63亿元/平方公里，多年来保持上海第一、全国领先，超过了美国纽约的平均水平 。

“十四五”期间，黄浦区提出了“一带引领、双核驱动、三区联动”的规划布局，其中“双核”中的一核，便是淮海中路-新天地地区。

在黄浦区新的规划里，上海新天地将被打造成“世界级的复合功能都心区”，具体的计划是将新天地东进、南扩，打造“大新天地”。目前， 新天地占地近0.5平方公里，计划中的“大新天地”战略范围总面积约1.2平方公里，其中包括南边的建国东路67-71街坊部分地块 。

未来的“大新天地”也将成为上海城市生活不可复制的国际名片。

中海建国东路项目是上海新天地南扩的首期项目，项目地块内的顺昌路也将凭借与新天地近在咫尺的区位优势，加入到从上海新天地到“大新天地”的南扩升级的历史进程。

黄浦区为何把如此核心区域、体量如此之大的历史风貌保护及城市更新项目交给中海？

30年前，黄浦区（原卢湾区）在斜三地块开先河探索了土地批租形式改造旧区，拉开了上海大规模旧改的帷幕；30年后，黄浦区完成最后一块成片二级旧里以下房屋改造，将宣告上海大规模旧改的胜利收官。

巧合的是，这两个项目，中海都发挥了巨大的作用。中海在上海三十年，亲历了上海旧城改造的多个重要时刻，历经三代城市更新。这个发展历程，也是上海这座城市过去三十年天翻地覆变化的侧影。

更重要的是，建国东路项目包含了多幢历史建筑，开发商在负责兴建的同时还要负责对这些历史风貌建筑的修缮和维护。由于项目地处上海核心区，需要开发为商住综合项目，对参与企业的综合开发能力提出了比较高的要求。可以说，中海是少数符合条件的开发商之一。

从黄浦区手中接下这个项目后不久，中海就于2021年初在项目地块上发起了一系列“城市焕新计划”，从民生焕新、记忆焕新、老品牌焕新、文化焕新、街区焕新等五个维度，开始了具有中海特色的“城市更新计划”。

中海邀请摄影师在地块上拍摄了多组照片，永久保留这份城市记忆；将旗下的长租公寓优惠提供给旧改居民，以解决他们的临时居住问题；联动刘海粟美术馆，启动“记忆市场——粟上海顺昌路艺术项目”，通过艺术介入社区的方式，进行区域文化挖掘和梳理……这样的细节，数不胜数。

“让城市留住记忆，让人们记住乡愁”。历史建筑与风貌街区是黄浦的“丰厚家底”，建国东路城市更新项目处于历史风貌区， 中海按照上海石库门和街巷里弄的尺度，从业态和形式上对项目进行整体的思考和布局，致力于把建国东路板块打造成为具有海派风韵的城市新地标 。

新的目光正聚焦在建国东路项目，一个与人共享、与城共生的城市更新作品正在走进现实。

黄浦区旧改后腾出的土地是上海核心区域难得的宝贵资源，我们希望中海能保留初心，为上海这座城市做加法，给居民们的幸福生活持续“加码”。

建国东路项目创造性地将留皮换胆的技法运用到建筑风貌的保护中，在保留历史文化的同时，也让建筑更适合于现代人的居住需求，让老街区焕发出独有的商业价值，不仅留住了回忆，也提供了先进的城市更新理念。

中海始终从上海的角度出发，思考城市核心区如何在更新时保留历史的同时注入活力；中海也始终在感受着上海这座城市的脉搏，为这座城市的人们描摹现代化的模样，未来城市生活的模样。

在这个过程里，我们看到了中海的进步，也看到了时光的力量。

中海的每一个城市更新项目，都让我们看到了重塑城市未来的无限可能，不仅构筑了居民的美好生活，也不断推动城市的有机重生。从中海在上海的发展，我们可以清晰地看到， 中海从单一的城市开发，向更加综合的城市空间运营的转变。在这个过程，中海也在城市更新的历史潮流中，成为其中的中坚力量 。

建国东路未来建筑的模样很快就会呈现，希望在不久的将来，这里会成为新的城市打卡点，也希望更多的上海市民说：这里，很上海！